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“蛋壳”为何易碎?

时间:2021-1-14 16:28:07   作者:陈莉妮   来源:   评论:0
内容摘要:蛋壳公寓的爆雷,向公众揭开长租公寓“长收短付”“高收低租”模式下隐含的风险
  2020年12月3日,年仅20岁的小钟放火点燃房间后,从租住的蛋壳公寓18楼纵身一跃,结束了自己年轻的生命。其室友接受采访时说,小钟刚大学毕业,还没找到工作,然而却收到房东因蛋壳公寓拖欠租金而要求限期搬离出租屋的通知。小钟在双重压力下做出了极端选择,数千名遭遇同样状况的蛋壳公寓租户选择建立维权群“抱团取暖”,更多租客则仍在等待该事件最后的“裁决”。

  “蛋壳公寓”爆雷


  蛋壳公寓曾是广受年轻租客、房东喜爱的长租公寓,它为年轻租客提供了长期稳定且装修时尚的出租公寓,它替房东对外处理一切出租有关事宜从而省去其与租客磋商的时间。


  这样便利双方的长租公寓模式却在极短的时间内爆发经营危机,同时使房东和租客陷入深深的冲突和矛盾之中。

  2020年6月18日,蛋壳公寓CEO高靖被警方立案调查,蛋壳公寓股价熔断下跌,蛋壳公寓所属公司融资失败。9月以来,蛋壳公寓长期拖欠装修费用以及供货费用,装修公司、家电和家具供货公司等供应商面临着拖欠货款无法支付员工工资的状况。10月,蛋壳公寓经营危机彻底爆发。由于交易中采用了“高收低租”“长收短付”等加速扩张占领市场的模式,以及疫情下房屋空置率攀升等等原因,蛋壳公寓资金断裂,房东无法按时收到租金,已经支付租金的租客却面临房东强制要求搬离的状况,而有些采用租金贷付款方式的租客还不得不继续偿还承租之初形成的租金贷债务。

  “蛋壳公寓”爆雷事件中所涉及的主体及其法律关系


  紫梧桐(北京)资产管理有限公司,即蛋壳公寓所属公司, 其主要涉及房东、租客、微众银行、房屋装修和维护等供应商四方主体之间的法律关系,由于蛋壳公寓爆雷之后,房东与租客之间存在较大冲突,同时考虑到多数租客面临的租金贷债务,本文将着重分析蛋壳公寓、房东、租客以及微众银行之间的法律关系(图1)。


  (一)蛋壳公寓与房东之间的《财产服务委托管理合同》性质


  蛋壳公寓与房东所签订的合同性质将决定房东是否有权要求租客腾退房屋。蛋壳公寓与房东签订了《财产服务委托管理合同》,根据合同约定,房东全权授权蛋壳公寓处理出租有关事宜,授权期限三年或五年不等,约定房东向蛋壳公寓支付服务费、管理费、维修金,而蛋壳公寓按月向房东支付租金。合同中还约定,若蛋壳公寓延迟交付租金15个工作日,甲方即有权单方解除合同。而蛋壳公寓作为房屋托管方,其在与租客签订的《房屋代理租赁合同》中主动披露了房屋产权主体。


  如果认定蛋壳公寓与房东之间的合同为委托合同,则蛋壳公寓与房东之间形成代理关系,同时由于租客在订立《房屋代理租赁合同》时知晓房东与蛋壳公寓之间的代理关系,即蛋壳公寓以自己的名义代理房东对外处理出租事务,所以根据《合同法》第402条,蛋壳公寓与租客订立的《房屋代理租赁合同》可以直接约束房东,即在租客不存在违约行为的情况下,房东无权单方解除该租赁合同并要求租客腾退房屋,而租客可以以其已经向蛋壳公寓履约这一事实向房东主张抗辩。若房东根据《财产服务委托管理合同》主张单方解除从而终止该合同,合同解除后,尚未履行的终止履行,蛋壳公寓无权再对外代理出租事宜,但由于该解除权面向未来发生效力,所以蛋壳公寓在解除授权之前所对外订立的《房屋代理租赁合同》仍然直接约束房东,房东在租客不存在违约的情况下无权要求解除该租赁合同,而蛋壳公寓在“长收短付”模式下向租客收取但未向房东支付的租金属于没有法律依据而获有的利益(不当得利),房东有权向蛋壳公寓主张返还(图2)。

  如果认定蛋壳公寓与房东之间成立租赁关系,则蛋壳公寓作为房屋承租人,经过出租人的同意将房屋转租给第三人,租客作为次承租人,其租赁期限受到蛋壳公寓与房东所签订的合同约定期限的限制,且其能否继续承租受蛋壳公寓与房东之间的合同影响。在蛋壳公寓爆雷之后,蛋壳公寓无法继续按时向房东交付租金,房东按照合同约定行使单方解除权,或者根据《合同法》第94条第4项根本违约条款行使法定解除权,从而终止其与蛋壳公寓的合同,蛋壳公寓无权继续将房屋租赁给租客,而房东作为房屋所有权人可以直接向次承租人要求腾退房屋。就蛋壳公寓的违约行为给房东所造成的损失,由于房东与蛋壳公寓在《财产服务委托管理合同》争议解决条款中约定了仲裁,房东首先可以与蛋壳公寓进行协商赔偿,协商不成可以向北京仲裁委申请仲裁(图3)。

  而根据《财产服务委托管理合同》,双方约定中既有委托合同的性质又有租赁合同的性质,目前对于这类财产服务委托管理协议,司法实践尚未形成一致的认识。

  (二)蛋壳公寓与租客、微众银行之间的法律关系


  为了搭建资金池进行经营扩张,蛋壳公寓选择与微众银行合作,推广租金贷业务。依据蛋壳公寓与租客签订的《房屋代理租赁合同》,租客一般按照年付的方式支付租金,若租客想选择月付的方式,蛋壳公寓要求其与微众银行签订《个人借款合同》,由微众银行一次性向蛋壳公寓支付一年的租金,而租客按月向微众银行支付租金以及利息。同时,蛋壳公寓以减免租金等优惠条件鼓励越来越多的租客选择租金贷的付款方式。


  在蛋壳公寓爆雷之后,蛋壳公寓没有按时向房东支付房租,但租客已经按照《房屋代理租赁合同》约定履行了合同,在《财产服务委托管理合同》被认定为委托合同的情形下,《房屋代理租赁合同》可以直接约束房东,租客有权以其履行行为来主张抗辩房东要求腾退房屋的行为,同时要求房东继续履行合同。在《财产服务委托管理合同》被认定为租赁合同的情况下,房东有权要求次承租人返还房屋,租客由于蛋壳公寓的违约行为无法继续租住房屋,则可以根据《房屋代理租赁合同》向蛋壳公寓主张解除合同,返还已经支付的房租。

  在存在租金贷的情况下,根据租客与微众银行签订的《个人借款协议》,微众银行已经向蛋壳公寓支付了租金,在不存在合同约定的解除条件或者合同法定解除事项的情况下,租客应当继续履行。但根据2020年12月4日微众银行发布的公告,微众银行制定了结清贷款方案,即在蛋壳租金贷客户退租后,租客需要与微众银行重新签订协议,约定将其对蛋壳公寓所享有的预付租金的债权转让给微众银行,从而抵销其向微众银行所负担的租金债务,最终微众银行以此结清租户在该行的贷款。

  蛋壳公寓爆雷事件的启示


  无论如何,事件总会有最终裁决,但“前事不忘,后事之师”,蛋壳公寓所爆发的经营危机以及其中所涉及的法律问题,无论是房东还是租户,无论是个体经营者还是消费者,都应该深以为鉴。


  (一)平台企业应当承担起责任


  中国人民大学商法研究所所长刘俊海接受采访时表示,蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题,积极履行法律义务。从目前的情况来看,平台表示没有宣告破产,也没有请求进入破产,甚至称总公司状态还不错。


  那么平台企业对于房东和租客的权利,都要100%全单照收,该承担的违约责任要承担,该履行的合同义务要及时履行,只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则,市场有眼睛,法律有牙齿。

  (二)消费者应擦亮眼睛勿被“便宜的午餐”诱惑


  蛋壳公寓爆雷事件中,部分租客由于蛋壳公寓给出的优惠条件最终使用了租金贷,但是后续出现的问题显然是其订立合同时未能预想到的。


  北京君驰天泰律师事务所律师赵瑞红表示,“免费午餐”或者“便宜的午餐”自然有其不同之处,消费者应当提前预想到其中可能存在的风险,如果消费者想要避免遭遇蛋壳公寓事件中租客所面临的困境,则应当事先了解平台方的运作模式并合理评估自己的风险承受能力,同时在订立合同时仔细了解合同条款,独立做出判断。

  但是显然在蛋壳公寓事件中,多数租客并不了解蛋壳平台运作模式,也不了解租金贷所隐含的风险。

  (三)供货商勿让拖欠的账款“扼住经营的喉咙”

  受害的租客和房东在蛋壳公寓爆雷事件中受到了广泛关注,但另有一部分受害群体却被严重忽视,那就是与蛋壳公寓签订装修合同及家电和家具等供货合同的公司。早在蛋壳公寓爆雷前,蛋壳公寓便存在长期拖欠账款的情况,部分公司已经通过诉讼获得胜诉判决,但如今评估蛋壳公寓的经济状况,这些公司恐怕难以通过法院强制执行程序回收拖欠已久的账款。赵瑞红认为,在经营过程中,拖欠账款的情况时常存在,但是如果对方从未支付过账款而由自己一方全部垫资的话,那么其中存在的法律风险恐怕难以避免。同时,她建议经营者尽量不要容许对方拖欠账款超过三个月,如果超过三个月应当尽快起诉,及时做好财产保全,以此保护自身合法权益。

  曾经宣称“全心全力为万千年轻人创造最优质的租住公寓,提供最贴心的服务”,如今“蛋壳”碎落一地,成了年轻租客的噩梦。而此次蛋壳公寓爆雷,才正式向公众揭开长租公寓“长收短付”“高收低租”模式下背后隐含的风险,但房屋代管公司早已通过商业运作将风险转嫁给房东与租客,同时通过合同设计极力规避自身的责任。创新的租房模式本该为初入社会的年轻人提供更多生活便利,但缺乏有效监管的租房市场却再次给年轻人以沉重一击。长租公寓市场监管,目前还任重道远。


标签:2021年第1期 
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