农民住房财产权抵押将开启楼市新纪元

　　2月11日，人民银行、农业农村部等部门联合印发《关于金融服务乡村振兴的指导意见》（以下称《指导意见》），其中几条规定对国内房地产市场将产生巨大影响。

　　《指导意见》要求做好农村产权制度改革金融服务，发展壮大农村集体经济。配合农村土地制度改革和农村集体产权制度改革部署，加快推动确权登记颁证、价值评估、交易流转、处置变现等配套机制建设，积极稳妥推广农村承包土地的经营权抵押贷款业务，结合宅基地“三权分置”改革试点进展稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务，推动集体经营性建设用地使用权、集体资产股份等依法合规予以抵押，促进农村土地资产和金融资源的有机衔接。

　　对农村集体土地进行确权，是农村集体土地直接评估其价值、流转交易、融资抵押的前提，是中国农村土地制度的重大改革，将引发农村经济的一系列重大变化，也会影响中国房地产市场。

　　其中最重要的改革是稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务。和城市居民一样，大多农村居民最重要的个人财产是住宅。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调查，2017年，中国家庭住房自有率为85.0%，位于全球前列。其中，城镇家庭住房自有率为80.8%，农村家庭住房自有率为93.6%.也就是说，几乎每个农村家庭都有住宅，但由于农村住宅不能进行价值评估，不能交易买卖，绝大多数农村住宅处于价值很低的状态。

　　根据官方公布的数据，2016年，中国常住人口城镇化率为 57.4%，估计2018年已达60%.城镇化率每增加一个百分点就意味着有超过1000万农村人口进城。目前，中国农村人口大致有5.6亿，流动农村人口估计有2.8亿，中国未来住房市场的焦点是流动中的2.8亿农村居民。

　　这2.8亿流动农村居民愿意进入城市，也愿意购买城市住房，但由于他们的个人财产十分有限，在农村建造的住房不能进入价值评估，不可交易转让，所以，他们想支付城市住房的首付款是相当困难的。《指导意见》规定，农民的个人住宅财产可以作为抵押物用于融资，可成为农村居民到城市购买住房获得首付款最重要的融资工具，而他们最可能进入的是三四线城市。在这个意义上，《指导意见》将开启国内三四线城市房地产市场的新纪元。如果每年有1400万流动农村居民进入城市，对城市房地产市场的需求就有近5亿平方米以上，这种情况可持续20年。

　　当然，农村住宅可以用作融资工具，也让农村居民有了创业的条件。推动集体经营性建设用地使用权的流转与交易，让这些土地进入城市住房租赁市场，会成为国内住房租赁市场发展的重要契机——在这种条件下，农村居民会有强烈的动机让这些土地进入市场，以增加农村经济实力，全面提升农村居民收入水平。