建立房地产市场长效机制

　　2016年中央经济工作会议最大的亮点就是重新定义中国房地产市场，要求住房回归居住功能。“房子是用来住的，不是用来炒的”，如果这个原则能真正落实，并转化为相关政策，那么，从2017年开始，中国的房地产市场将发生根本性转变，不仅住房销售面积会急速下跌，价格也会下跌，继而迫使住房投机炒作者退出市场。

 

　　现在的问题是，对于房地产业来说，如何能既保证国计民生、保障中国城市化进程的推进，又能抑制当前的泡沫，防范金融市场的风险？

 

　　其实，要平衡两者的关系，关键是从住房的性质入手，而不是从土地供应、住房保障制度、住房市场建设等问题入手。

 

　　因为，住房既可以是投资品也可以是消费品，而投资品与消费品的定价基础、价格运行方式及机制是完全不同的。当前，中国房地产市场最大的问题，就是没有把住房的性质界定清楚，国人都把住房当作投机炒作的工具，特别是借消费之名行炒作之实的各种购房优惠政策，更是鼓励全民炒作住房。

 

　　这才是中国房地产市场价格疯狂、道德沉沦、贪污盛行等乱象的根源所在。

 

　　所以，要建立起中国房地产市场的长效机制，就要用信贷和税收政策对住房性质进行严格界定。

 

　　比如，把房地产市场严格区分为三个层次，20%的住房投资市场，70%的住房消费市场，10%的保障性住房，在这三个市场采取完全不同的信贷和税收政策。

 

　　比如， 在住房投资市场（ 如高档住房），政府不需要用行政方式干预，市场可自由交易。但是，住房投资者不能用住房信贷优惠政策，更不能用住房公积金。购买者可以向银行贷款，但信贷价格完全由银行与住房投资者谈判决定。同时，既然购买住房是投资，那么投资收益率只能是资本平均回报率，如果收益过高，政府就得通过住房交易税、住房交易所得税、物业税、住房遗产税及住房空置税等进行调控。这样，既可以控制投资性住房的疯狂炒作，也能保证社会财富的公平分配。

 

　　对于70%的消费性住房，要严格限制交易，即使出现改善性交易，也要通过严格的税收制度收回溢价。如果消费性住房回到居住功能，住房的价格将出现理性回归。对于有近14亿人口的中国来说，消费性住房市场肯定大于以投机炒作为主导的市场，这个市场不仅能够满足国人基本的住房需求，也可以成为中国经济增长及经济繁荣的动力。

 

　　如果能从住房交易税和住房交易所得税入手，通过税收的方式收回住房投机炒作的收益，让住房投机炒作者无利可图，再加上控制信贷、建立住房保障体系，形成一个适合中国国情、适应市场规律的房地产市场长效机制，中国的房地产市场将会走上持续稳定发展之路。