人口变化将刺破楼市泡沫

　　对于中国的房地产市场投资者来说，十几年来，只要购买住房，几乎没有不获利的。

 

　　有人认为，中国的房地产泡沫是刚性泡沫，是无法破灭的。原因在于，中国住房投机炒作者豪赌中国一二线城市的土地越来越稀缺，建房的土地建一块就少一块；他们豪赌中国人口多，住房永远供不应求。

 

　　事实并非如此。关于土地稀缺，早有人指出，这是欺骗了国人十几年的谎言，比如北京的土地比东京多十几倍，但房价却比东京高。实际上，中国的城市房价的高低与土地数量没有多少关系，而是地方政府及房地产开发商豪赌的结果。

 

　　而人口结构的变化，更是将把“房价只会永远上涨，北京房价要涨到每平方米100万元”的谎言全部戳穿。

 

　　先从日本上个世纪90年代以来的经济现实来看，日本的房地产泡沫破灭之后，经济之所以无法重新走上繁荣之路，最大的问题就是人口老龄化时代或少子化时代降临。从当时日本的经济实力、国民财富的持有量等方面看，当前中国居民是无法望其项背的，但人口结构的迅速变化，让日本的经济增长及东京的房价只能在低位徘徊。当前欧洲的情况也是如此，其经济长期增长低下也与人口结构的变化或少子化时代的降临有关。

 

　　有中国研究者指出，人口结构急剧变化将是影响中国经济最为重要的因素。

 

　　从全球来看，老年人口快速增长的同时，儿童人口在下降，这种人口危机也降临中国。根据国家统计局的统计，中国年出生人口从上世纪六七十年代的2600万人左右下降到1600多万人；0-14岁人口占总人口比例从1982年的33.6%下降到去年的16.5%；少儿人口数量从1982年的3.4亿人下降到2.2亿人，30多年来下降了1.2亿人。按照人口统计标准，少儿人口占比低于15%即为超少子化。该学者认为，从目前的生育率、生育意愿等因素综合考虑，中国存在向超少子化演进的趋势，这意味着居民的住房购买需求将全面下降。

 

　　另外，1995年，中国有2530万名小学生入学，到了2008年，这一数字下降了1/3.也就是说，假定中国居民在26岁进入住房市场，那么在2028年，购买住房人口将下降到不到现在的1/3的水平，住房市场需求也会随之迅速下降。这时，豪赌“房价永远上涨”者所制造的住房“刚性需求”就没有了。

 

　　可以说，当前不少城市“地王”频现，都是地方政府与房地产开发商合谋玩的欺骗住房投机炒作者的一场游戏，以便诱导更多的住房投机炒作者涌入楼市，以此推高房价。

 

　　这是最后的疯狂——地方政府的土地财政上升了，当年GDP也增长了，但接这种价格疯狂上涨的楼盘的投机炒作者正在逐渐消失，这些住房最后可能套在当前这些接盘的住房投机炒作者手上。因为，中国人口结构变化也许会来得更快更迅猛，让住房投机炒作者防不胜防。