对当前中国的房地产市场，目前市场上的共识是，基于20多个热点城市出台调控政策，住房按揭贷款优惠利率上升，以及今年底中国房地产税政策可能出台的预期，上涨了十几年的房地产价格将出现重大拐点，长期上涨周期将逆转为长期的下降周期。
这种观点成立吗？
如果想让房地产价格进入长期下降周期，首先得用税收政策把住房的投资与消费区分开。从目前的调控政策看，尽管提高了二套房的首付比例，控制了二套房的按揭贷款，但只要房价还在上涨，购买首套住房者仍可以通过购房进行投资或投机，而且不使用银行信贷者仍可以进行住房投资或投机。
所以，当前的住房调控政策想限制住房投机炒作是不可能的。
有分析人士认为，住房按揭贷款的优惠利率由以往的八折、八五折上调至九折、九五折，购房成本上升，投资收益下降，可以减少住房投资者进入房地产市场的动力。
住房按揭贷款利率的变化对房地产市场影响的确很大，但就目前的情况来看，上调幅度十分有限。比如由八折优惠上调至九折优惠，如果贷款200万元，期限20年，贷款利率由4.14%上调到4.41%，购房者每月只需多付290元，对其支出成本的影响很小，只要房价还在上涨，购房者就不会计较这个影响。
更何况，只有20多个热点城市进行了调控，那么房地产投资炒作者肯定会把目标转移到目前没有调控的非热点城市。
个人住房按揭贷款增长情况显示，2017年1月，住户的中长期贷款为6293亿元，2016年1月增长4783亿元，2016年10月、11月、12月分别增长4891亿元、5692亿元、4217亿元。也就是说，无论环比还是同比，今年1月份的住房按揭贷款都在快速增长。
从1月份住户信贷增长情况来看，这种信贷增长溢出或蔓延到了非热点城市。也就是说，只要非热点城市的房价在上涨，当地的房地产政策还是过度信贷扩张，国内的房地产投机炒作必然转移到向这些非热点城市，那么，房地产市场要出现长周期向下调整是根本不可能的。
另外，开征房地产税会引发房地产市场价格的重大调整吗？
如果房地产税今年出台，且这种房地产税是一种公平公正的税收政策，对房地产的价格及市场预期肯定会产生重大影响。如果出台的是如早几年上海、重庆那样的房地产税收政策，那么这种房地产税所起到作用将十分有限。在房地产税没有出台之前，无法评估其对市场的影响。
总之，如果不用房地产税对住房投资和消费进行严格区分，如果住房按揭贷款还在快速增长，如果还有大量的住房投资者涌入市场，那么中国房地产市场价格要出现所谓的长周期向下调整，根本不可能。
