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掘金蓝领公寓

时间:2019-6-25 15:16:13  作者:冯晓霞  来源:
内容摘要:安歆乐寓通过与用工企业合作建立有管家、保安的标准化宿舍,并大力发扬“家”文化,让蓝领在大城市里能找到一张温暖的床的企业理念受到合作企业及蓝领的追捧
掘金蓝领公寓
安歆乐寓住户在阅览室观看电视
 
  1999年出生的小夏在上海工作三年了。刚从老家江西到上海时,在一家餐厅负责点菜、端菜,餐厅包吃、包住。餐厅安排的群租房是一个老旧的小三居室,分别改造成八人间、六人间和四人间,十八人共用一个洗手间。房间里的金属高低床,随便动一下就吱呀作响,小夏不敢随便翻身,感觉床随时可能垮掉。从房间里仅有的几个插座里串联出十几个插线板,走路稍不注意,就会碰到电线。房间里放着一张长条桌子,上面摆放着洗面奶、牙膏、酱油、啤酒、酸奶、烟灰缸等,发出难以描述的混合味道。
 
  无法忍受群租房的小夏最终离开了那家公司。如今,他住在安歆旗下品牌安歆乐寓的六人间里,温馨整洁的木质家具,配备齐全的床上用品,每天有人查房、打扫,半个月换洗一次床上用品。有空的时候,小夏还能在明亮的公共区域和舍友打几盘王者荣耀。
 
  小夏是我国新蓝领的代表,并成为我国流动人口的“主力军”。
 
  蓝领公寓作为租赁型职工宿舍,主要是为了解决城市运行和服务保障行业务工人员的住宿问题,并进行集中管理的房屋,近两年在北京、上海、深圳、杭州等一线城市发展较快。据统计,目前,全国蓝领公寓数量有近20万间,2016年以来,以每年50%左右的速度增长,已经成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域。然而,这样的增速仍然跟不上需求的旺盛,数据显示,目前国内蓝领公寓缺口将近1000万间,预计未来蓝领公寓市场规模将达万亿元。
 
  抓住蓝领公寓刚需
 
  安歆集团是为企业解决员工住宿问题的社会化共享宿舍品牌。如果说自如、蛋壳等是面向白领的长租公寓,是租房者的消费升级,安歆乐寓提供的标准化宿舍,则是让蓝领的居住环境升级,企业是其服务的埋单者。而安歆乐寓和企业、蓝领双方需求契合,这与中国产业结构变化、服务业比重提升,劳动人口红利消失、95后职业诉求发生明显变化的宏观背景紧密相连。
 
  首先,企业与员工对蓝领公寓的需求增强。像小夏这样的90后新蓝领,在计划生育与互联网浪潮中出生,一般是独生子女,物质条件丰富、是互联网的原住民。他们的父辈作为第一代蓝领,已为他们创造和积累了较好的生活条件,因此,他们消费习惯也发生变化,不同于父辈的克制型消费,他们更注重物质享受,追求相对体面、服务配套设施完善的租住环境。
 
  另一方面,随着经济发展地区差异的缩小,企业吸引人才、留住人才越来越难,尤其是掌握熟练技术的蓝领人才。在北上广一些地区,服务人才仍然有巨大的缺口,供求关系开始发生转变,求职者的话语权更强了。
 
  随着未来服务业比重逐渐增加,企业对员工公寓的需求会越来越强。数据显示,目前我国约70%的企业缺乏专门的员工宿舍,这个比例在服务类企业中达到95%,这为蓝领公寓提供了潜在客户资源——这个B2B的产品,不仅能帮企业解决留人难的问题,而且会产生极高的经济价值。
 
  对于企业来说,他们也希望通过蓝领公寓对员工进行统一管理。“之前受政策制约,我们为员工统一租赁的住宿地点非常分散,而且缺乏统一管理和服务,员工满意度低,如今将员工集中安置在蓝领公寓,不仅为企业降低了成本,也提高了员工满意度。”某酒店负责人王俊说。
 
  蓝领公寓的异军突起很大程度上受近两年租赁市场火热、租金迅速上涨的影响,而租金迅速上涨背后的逻辑是租赁产业结构的不合理。数据显示,2017年5月,北京房租均价为71.33元/月/平方米,到2018年5月,租金上涨为80.5/月/平方米,涨幅超12%.上海、深圳、广州在2017年5月至2018年5月房屋租金全部出现了16%、24%、10%的上涨幅度,收入本就不高的蓝领在这些城市的生存环境变得更加严峻。“快递员、厨师、建筑工人等蓝领很难像高级白领那样承担如此高的租金。”在北京从事快递工作的张先生如是说,“白领要的是一间房,蓝领要的却是一张床。”
 
  用“住”帮企业留住人才
 
  长租公寓和蓝领公寓存在的问题一直都是市场争议的焦点。此前,北京存在重大安全隐患的“三合一”“多合一”公寓、工业大院、群租房等被清查。深圳市消费者委员会2018年消费投诉情况分析报告显示,2018年长租公寓租金贷风险、甲醛超标问题是消费者投诉的五大热点之一。此外,也有租客对记者表示,蓝领公寓一旦完全向个人开放,那就相当于过去的日租床位,存在极大的安全隐患。
 
  安歆乐寓能够在诸多争议和行业竞争中脱颖而出,成为行业的头部企业,离不开其创始人兼CEO徐早霞根据新蓝领的特性为其提供精准化、有温度的服务。
 
  “安歆乐寓的客群,目前多是95后,很多人跟着爷爷奶奶长大,是留守的一代,他们不太善于与人打交道;刚到大城市,没有熟悉的人;收入多在3000到8000元之间,缺乏归属感和安全感。”徐早霞根据这一群体的特性提出,通过一张床,让员工在大城市中找到归属感和安全感,从而帮助企业招到人、留住人。
 
  与当下很多创业者的显赫背景不同,徐早霞属于“草根”创业者。为了减轻家里负担,她放弃了读高中、考大学的路径,而选择了卫校。毕业后徐早霞进入医院工作,而五年临床护士和五年医院管理经验让她对服务业积累了丰富的经验。“做护士主要是病房和床位的管理,而到院办后接触的更多是制度、组合架构和流程,这些和企业管理是相通的——医院病房和员工公寓本质上都是服务业,都非常重视运营和客户体验。”
 
  安歆乐寓是行业类第一个推出“员工宿舍酒店化管理”概念的品牌,每家店标准配备一名店长、一名店助、两名前台、两位保安和两位保洁。员工可拎包入住,每家门店都有24小时值班人员,第一时间为员工提供充水卡、办理入住、疾病送医等服务,前台也会为员工提供收发快递服务;若房间电器损坏也会有专人及时维修;房间每天会有阿姨打扫,每半个月更换一次床上用品;若有人退宿则会像酒店一样更换清洗床上用品。
 
  做护理的经验让徐早霞特别注意打造安歆乐寓的“家”文化。安歆的运营手册上明确提出,公寓管家必须能够叫出70%以上住户的名字。安歆乐寓还会在节日组织活动,给住户温暖。比如,春节期间,部分餐饮和快递员工需要加班,无法回家,安歆管家会买来饺子皮、调好馅儿,带着大家下班后一起包饺子,吃年夜饭。
 
  另外,针对95后蓝领文化程度不高,不太使用“请”“谢谢”等文明用语的现状,安歆乐寓要求工作人员以身作则,使用礼貌用语,为年轻人做出示范。安歆乐寓还规定,所有物品,包括私人晾晒物品,都要放置在指定区域,保洁阿姨经常要将胡乱放置的物品重新放到规定的位置。
 
  “做公寓,安全是生命线,这个安全不仅仅是一种心理感觉,人防、物防、技防都很重要。”徐早霞借鉴医院的管理经验,要求安歆乐寓的安全防护措施必须做到细致入微。
 
  比如,公寓房间的窗台禁止摆放易掉落物件,不允许充电器留在插座上,不允许使用大功率电器、不允许抽烟等。公寓专门在公共区域配备了吹风机和24小时冷热饮水机,每个房间都配备了灭火器。
 
  为了保证安全、合规、合法,安歆乐寓的物业面积一般在1500至1万平方米之间,并且只选择商业物业——相比工业物业,商业物业意味着更高的成本,但徐早霞认为,合法合规对于公司发展至关重要。
 
  安歆乐寓还在店内设置了便利店,同时上线了安歆乐活App.住户可以用手机下单购买零食和饮料,价格比超市便宜。安歆集团CFO吴明峰表示,便利店在方便住户的同时,也增加了公寓的收入。
 
  为了保证入住率,安歆乐寓在选址时会考虑交通的便利性,尤其是周边公交的发达程度。“我们服务的这一群体对交通费用非常敏感,公交的成本只有地铁的一半,这样能帮助他们节省交通成本。”吴明峰表示。
 
  目前安歆乐寓产品单床位的费用在每月600元至1200元之间,平均一间房月收入高于相同区域的白领公寓20%,平均出租率在90%以上,很多店能达到100%,按照每张床位的成本是售价的60%计算,三年左右即可回收成本。高回报率吸引资本纷纷进入蓝领公寓市场。据统计,2018年全行业融资额度突破100亿元,而在2017年,这个数字还不到50亿元,蓝领公寓已经成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域。
 
  稳定的高出租率意味着稳定的业主收益,很多业主在第一栋物业与安歆乐寓合作后,发现效果很好,陆续拿出第二、第三栋继续合作。吴明峰表示,蓝领公寓未来将逐渐开始并购整合,最后资源也许会落到两到三个头部企业。目前安歆乐寓模式已经成熟,在全国9个城市在营的100多栋物业均已实现盈利,未来不排除使用并购和加盟的方式快速扩张。
 
  配套政策壁垒待打破
 
  面对巨大的市场需求,更多企业开始尝试正规蓝领公寓的运营。如,魔方生活服务集团旗下的9号楼公寓、雅住集团旗下的逗号之家等,目前从事蓝领公寓开发的企业数量已经从2016年的几家扩展到目前的近100家。这种租赁产品也得到了政策的支持。2016年,国家首次出台政策支持长租公寓发展,作为长租公寓行业的细分领域,蓝领公寓也在一系列政策利好之下迎来了发展机遇。
 
  2017年12月18日,杭州住房租赁试点工作领导小组印发了《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》和《关于加强临时租赁住房建设和管理若干问题的通知》,明确计划到2020年底,累计筹集推出外来务工人员临时租赁住房4万套;2018年5月22日,杭州市颁布《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》,对蓝领公寓的需求申报、人员准入、房源分配、租金状况、后期运营等方面做了规范。
 
  2018年6月15日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,提出租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”,人均使用面积不得低于4平方米,每间宿舍居住人数不得超过8人。此前,北京对于出租房屋有过“人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人”
 
  的要求,一旦超过这个标准就会被认定为“群租”。新规实现了较大突破,同时也在消防安全上做出了严格要求。
 
  2019年2月,深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》(征求意见稿)提出多措并举,促进产业转型升级,除政府主导推进的旧工业区连片改造,鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作;同时,分类推进城中村综合整治,构建政府主导管理机制,引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。
 
  这些针对蓝领公寓的政策鼓励了市场的发展,但相关配套政策还亟待破冰。比如在蓝领公寓的定性上,目前还没有一个权威的标准,各地监管部门对其属性的界定也千差万别,这在一定程度上成为制约行业发展的瓶颈。“最近我一直忙于协调北京一个新项目的手续,因为公寓属性难以界定,项目迟迟未能落地,这也是一直以来困扰整个行业的难题。”安歆集团高级副总裁黎月珍无奈地表示。
 
  “目前我们使用服务业专用发票,适用6%的税率,国家是不是可以考虑给予一定的税收优惠?”安歆乐寓南区总经理李国云说。
 
  上海、深圳,蓝领公寓的经营者也面临着相似的问题。在深圳的一家公寓企业,他们拿到的证照类别属于酒店性质,这样的界定,也让企业面临着较高的税收标准。
 
  长租公寓行业标准的编订从2017年就已经启动,今年年内有望落地。
 
  “这将对整个公寓市场进行区分,明确服务式公寓、白领公寓、蓝领公寓的主要服务对象,基本的配备设施,建设规模是集中式还是分散式,或者也会约定经营形态。”中国饭店业协会副秘书长丁志刚表示,随着我国长租公寓行业标准的落地,蓝领公寓市场将会迎来更大的增长空间。
 
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