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农民住房财产权抵押将开启楼市新纪元

时间:2019-3-19 16:06:27  作者:易宪容  来源:
内容摘要:农民的个人住宅财产可以作为抵押物用于融资,可成为农村居民到城市购买住房获得首付款最重要的融资工具,而他们最可能进入的是三四线城市

  2月11日,人民银行、农业农村部等部门联合印发《关于金融服务乡村振兴的指导意见》(以下称《指导意见》),其中几条规定对国内房地产市场将产生巨大影响。

  《指导意见》要求做好农村产权制度改革金融服务,发展壮大农村集体经济。配合农村土地制度改革和农村集体产权制度改革部署,加快推动确权登记颁证、价值评估、交易流转、处置变现等配套机制建设,积极稳妥推广农村承包土地的经营权抵押贷款业务,结合宅基地“三权分置”改革试点进展稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务,推动集体经营性建设用地使用权、集体资产股份等依法合规予以抵押,促进农村土地资产和金融资源的有机衔接。

  对农村集体土地进行确权,是农村集体土地直接评估其价值、流转交易、融资抵押的前提,是中国农村土地制度的重大改革,将引发农村经济的一系列重大变化,也会影响中国房地产市场。

  其中最重要的改革是稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务。和城市居民一样,大多农村居民最重要的个人财产是住宅。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调查,2017年,中国家庭住房自有率为85.0%,位于全球前列。其中,城镇家庭住房自有率为80.8%,农村家庭住房自有率为93.6%.也就是说,几乎每个农村家庭都有住宅,但由于农村住宅不能进行价值评估,不能交易买卖,绝大多数农村住宅处于价值很低的状态。

  根据官方公布的数据,2016年,中国常住人口城镇化率为 57.4%,估计2018年已达60%.城镇化率每增加一个百分点就意味着有超过1000万农村人口进城。目前,中国农村人口大致有5.6亿,流动农村人口估计有2.8亿,中国未来住房市场的焦点是流动中的2.8亿农村居民。

  这2.8亿流动农村居民愿意进入城市,也愿意购买城市住房,但由于他们的个人财产十分有限,在农村建造的住房不能进入价值评估,不可交易转让,所以,他们想支付城市住房的首付款是相当困难的。《指导意见》规定,农民的个人住宅财产可以作为抵押物用于融资,可成为农村居民到城市购买住房获得首付款最重要的融资工具,而他们最可能进入的是三四线城市。在这个意义上,《指导意见》将开启国内三四线城市房地产市场的新纪元。如果每年有1400万流动农村居民进入城市,对城市房地产市场的需求就有近5亿平方米以上,这种情况可持续20年。

  当然,农村住宅可以用作融资工具,也让农村居民有了创业的条件。推动集体经营性建设用地使用权的流转与交易,让这些土地进入城市住房租赁市场,会成为国内住房租赁市场发展的重要契机——在这种条件下,农村居民会有强烈的动机让这些土地进入市场,以增加农村经济实力,全面提升农村居民收入水平。

 
标签:2019年第3期 
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