专栏

建立房地产市场长效机制

时间:2017-2-15 14:14:25  作者:  来源:
内容摘要:
  2016年中央经济工作会议最大的亮点就是重新定义中国房地产市场,要求住房回归居住功能。“房子是用来住的,不是用来炒的”,如果这个原则能真正落实,并转化为相关政策,那么,从2017年开始,中国的房地产市场将发生根本性转变,不仅住房销售面积会急速下跌,价格也会下跌,继而迫使住房投机炒作者退出市场。
 
  现在的问题是,对于房地产业来说,如何能既保证国计民生、保障中国城市化进程的推进,又能抑制当前的泡沫,防范金融市场的风险?
 
  其实,要平衡两者的关系,关键是从住房的性质入手,而不是从土地供应、住房保障制度、住房市场建设等问题入手。
 
  因为,住房既可以是投资品也可以是消费品,而投资品与消费品的定价基础、价格运行方式及机制是完全不同的。当前,中国房地产市场最大的问题,就是没有把住房的性质界定清楚,国人都把住房当作投机炒作的工具,特别是借消费之名行炒作之实的各种购房优惠政策,更是鼓励全民炒作住房。
 
  这才是中国房地产市场价格疯狂、道德沉沦、贪污盛行等乱象的根源所在。
 
  所以,要建立起中国房地产市场的长效机制,就要用信贷和税收政策对住房性质进行严格界定。
 
  比如,把房地产市场严格区分为三个层次,20%的住房投资市场,70%的住房消费市场,10%的保障性住房,在这三个市场采取完全不同的信贷和税收政策。
 
  比如, 在住房投资市场( 如高档住房),政府不需要用行政方式干预,市场可自由交易。但是,住房投资者不能用住房信贷优惠政策,更不能用住房公积金。购买者可以向银行贷款,但信贷价格完全由银行与住房投资者谈判决定。同时,既然购买住房是投资,那么投资收益率只能是资本平均回报率,如果收益过高,政府就得通过住房交易税、住房交易所得税、物业税、住房遗产税及住房空置税等进行调控。这样,既可以控制投资性住房的疯狂炒作,也能保证社会财富的公平分配。
 
  对于70%的消费性住房,要严格限制交易,即使出现改善性交易,也要通过严格的税收制度收回溢价。如果消费性住房回到居住功能,住房的价格将出现理性回归。对于有近14亿人口的中国来说,消费性住房市场肯定大于以投机炒作为主导的市场,这个市场不仅能够满足国人基本的住房需求,也可以成为中国经济增长及经济繁荣的动力。
 
  如果能从住房交易税和住房交易所得税入手,通过税收的方式收回住房投机炒作的收益,让住房投机炒作者无利可图,再加上控制信贷、建立住房保障体系,形成一个适合中国国情、适应市场规律的房地产市场长效机制,中国的房地产市场将会走上持续稳定发展之路。
 
标签:2017年第2期 
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